大型房地产交易的税收筹划示例

[指南]：甲公司与乙公司已达成协议，将甲省公司在省会城市的房地产转让给乙公司。该房地产的账面价值为5,000万元（假设扣除（土地增值税为6000万元），转让价格为1亿元，根据现行税法的规定...

大型房地产交易的税收筹划示例

甲公司与乙公司已达成协议，将甲公司在一定省级的房地产转让给乙公司。该房地产的账面价值为人民币5,000万元（假设扣除了土地增值税）税金6000万元）。转让价格为1亿元。根据现行税法，甲公司应缴纳的税款如下（不考虑企业所得税）：

1.应缴纳营业税和附加税（10000-5000）×5.5％= 275万元；

2.应付印花税（税项为产权转让文件）为10000×0.5‰= 50,000元；

3.应支付的土地增值税为：增值额超过可扣除项目金额的比率为（10000-6000） / 6000 = 66.67％）。应交增值税：4000×40％-6000×5％= 1300万元。

甲公司上述应纳税总额为1580万元。

乙公司应按10000×3％= 300万元缴纳契税（税率为3％）。

为了按照现行税法进行计划，甲公司将使用该物业作为投资，与自己的股东公司C成立合资公司，以成立公司D。丙公司将以相对少量的股份进行投资资本，甲公司将绝对控制该财产。甲公司以一亿元的价格将其在丙公司的全部股权转让给乙公司。与上面的示例相同，公司B获得了所需的房地产，但是此房地产交易的税收结果却大不相同。公司A，公司C和公司D应缴纳的税款为：

1.营业税和附加费。根据财政部和国家税务总局《关于与股权转让有关的营业税问题的通知》（财税[2002] 191号），无形资产和房地产作为股份进行投资的行为包括：分配利润，共同承担投资风险的，不征收营业税。股权转让不征收营业税。因此，甲公司，丙公司和丁公司应付的营业税金及附加为0.

2.印花税。根据财政部和国家税务总局《关于企业改制过程中印花税政策的通知》（财税[2003] 183号），企业实施改制过程中建立的新企业。公司改制（重新注册为法人），对于新开立的资本账户簿中记录的资金或由于企业建立资本纽带而增加的资金，原来的贴花可能不再是贴花，而贴花和未来新增资金将按照规定贴花。企业免于因重组而签署的产权转让文件的贴花。

公司改革包括按照《公司法》将国有企业全面转变为国有独资有限责任公司；企业可以通过增资扩股或部分产权的转让，以及将企业转变为有限责任公司或有限责任公司，实现他人参与公司的成立。部分资产和相应债务；一个企业将其债务保留在原始企业中，并与其他企业一起以其高质量的资产组建新的公司。因此，鼎公司的成立符合公司改革的要求。因此，公司A，公司C和公司D应付的印花税也是0.

3.土地增值税。根据财政部，国家税务总局《关于土地增值税若干具体问题的通知》（财税[1995] 48号），房地产投资或共同经营，投资方或共同经营活动应当以土地（房地产）为存量进行投资或作为共同经营的条件，房地产转让给被投资或合营企业时，暂时免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资，合资企业，应征收土地增值税。由于重新转让并未增加价值，因此D公司无需支付土地增值税。因此，公司A，公司C和公司D应付的土地增值税仍为0.

此外，根据财政部和国家税务总局《关于企业改组若干契税政策的通知》（财税[2003] 184号），将企业分为两类。根据法律规定和合同协议的一个或多个投资实体。对于新设立和新设立的企业，不对原企业的土地和房屋所有权征收契税。股权转让中，单位或个人继承企业的股权，不转让企业土地，房屋的所有权，不征收契税。因此，B公司和D公司无需支付契税。

可以看出，通过以上规划，整个房地产交易可节省税收1880万元。

上述税收筹划中应注意的问题是，如果节省的税款少于成立D公司的成本，则不能采用这种筹划方法。

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