对房地产税疑难问题进行案例分析

[指南]：房地产税是一种小税，涉及的问题相对简单。但是，对于专注于自有租赁的商业房地产集团而言，房地产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种。由于一些房地产税法规相对模糊，因此笔者结合案例进行比较...

对房地产税疑难问题进行案例分析

房地产税是一种小税，涉及的问题相对简单。但是，对于专注于自有租赁的商业房地产集团而言，房地产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种。由于一些房地产税法规的相对模糊性，笔者根据案例讨论了几个难题。

一、案例介绍

公司A是一家商业房地产集团公司，主要开发独立的商业房地产。根据当地法规，从价征税允许扣除30％的增值税。甲公司的商业项目A与客户签订了为期两年的租赁合同（从2008年1月1日至2009年12月31日）。总租金为人民币2400万元，但前三个月是免费的。物业税于2008年4月1日从租金中支付，每月支付2400÷21×12％= 13.71（万元），2008年累计支付13.71 ×9 = 123.43（万元）。甲公司乙的商业项目，地上建筑面积10,000平方米，土地成本2亿元。地上的建筑物是由B公司建造的，并且B公司很长时间没有经过与A公司的最终结算程序。因此，公司A的地上建筑物的账面成本为0。与此同时，项目B已交付使用，并且已颁发所有权证书。甲公司按2亿元的土地预定价交纳房地产税，每季度缴纳20,000×（1-30％）×1.2％÷4 = 42（万元）。 A公司在商业项目C中单独建造了2000平方米的地下车库（非民防工程），地下面积1000平方米，耗资2000万元。地下车库中有A公司的物业，面积为100平方米。根据《关于有房屋功能的地下建筑物征收房地产税的通知》（财税[2005] 181号）第二条，甲公司将使用建设成本的30％折价（即1400万元）。地下建筑物作为原始房地产。支付房地产税的价值，每季度支付2,000×0.7×（1-30％）×1.2％÷4 =2.94（万元）。

二、意见冲突

1.如何在免租期内支付财产税

税务机关认为，物业税也应在免租期内支付。因此，对于甲公司的商业项目，应在24个月内（包括免租期），即2008年分配2400万元的租金，应交物业税为2400÷2×12％= 144（万元），并且甲公司需要支付144-123.43 = 2 0.57（万元）。

经研究，甲公司的税务会计认为，根据《关于房地产税若干特定问题的解释和暂行规定》（财税字[1986] 8号）第七条，“纳税人和个人使用无租金房地产管理部门，免税单位和纳税单位的房地产税，由用户代用。 A公司在免租期内的房地产税应由客户支付，A公司在免租期内不是纳税人，因此不存在退税问题，税务机关认为用户是只是“代付款”，而真正的付款人仍应是出租人。

2.如何为未结算的房地产支付财产税

税务机关认为，根据《关于房地产土地使用税有关问题的通知》（财税[2008] 152号）第一条的规定，“根据房地产的原价，是否计入固定资产会计账簿中的房地产税，应当按照房屋的原价计算缴纳。应按照有关国家会计制度进行计算。如果纳税人未能按照国家会计制度进行会计和记录，则应按照规定进行调整或重新评估“甲公司未计算上述费用”。按照国家会计制度的规定，对B项目的地面建筑物。因此，税务机关可以重新评估，要求甲公司以每平方米2,000元的估计价格计算建筑成本，并缴纳物业税2,000×10,000×（1-30％）×1.2 ％÷10000 =6.8（万元）。

A公司的税务会计师认为，决算的延迟和确定地面建筑物的建造成本的困难是由于一些不可控制的操作因素造成的。这是对正常业务结果的回应。 A公司没有失败国家会计制度规定了房屋原始价值的计算，因此不适合重新评估，也没有退税的问题。

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